Wer eine Immobilie erbt oder im Rahmen einer Schenkung überträgt, steht schnell vor einer Frage, die viele unterschätzen: Was ist das Objekt eigentlich wert? Nicht aus Neugier, sondern weil das Finanzamt genau diese Zahl braucht, um die Steuer zu berechnen. Der sogenannte Verkehrswert ist dabei die entscheidende Größe. Und wer hier schlampt oder auf veraltete Zahlen setzt, zahlt entweder zu viel oder riskiert Nachzahlungen plus Zinsen.
Was der Verkehrswert überhaupt bedeutet
Der Verkehrswert, im Bürgerlichen Gesetzbuch auch als Marktwert bezeichnet, ist der Preis, den eine Immobilie unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum Stichtag erzielen würde. Entscheidend ist das Wort „Stichtag“: Bei einer Erbschaft ist das der Todestag des Erblassers, bei einer Schenkung der Tag der notariellen Beurkundung. Nicht was die Immobilie heute wert ist, sondern was sie an diesem konkreten Datum wert war.
Das klingt technisch, hat aber erhebliche praktische Folgen. Immobilienpreise schwanken regional stark. Ein Reihenhaus in München hatte im Januar 2022 einen anderen Wert als im Dezember 2023. Wer den falschen Stichtag ansetzt oder Marktentwicklungen ignoriert, liefert dem Finanzamt eine falsche Grundlage.
Wie das Finanzamt selbst vorgeht
Das Finanzamt ist nicht verpflichtet, untätig zu warten, bis der Steuerpflichtige einen Wert nennt. Es darf eigene Berechnungen anstellen, in der Regel nach dem sogenannten Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren. Welches Verfahren angewendet wird, hängt vom Objekt ab.
- Vergleichswertverfahren: Wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet. Grundlage sind tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung.
- Ertragswertverfahren: Kommt bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Der Wert ergibt sich aus dem erzielbaren Mietertrag, bereinigt um Bewirtschaftungskosten und kapitalisiert mit einem Liegenschaftszins.
- Sachwertverfahren: Greift, wenn keine Vergleichspreise vorliegen und keine Erträge erzielt werden. Es orientiert sich am Bodenwert plus den Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung.
Das Problem: Das Finanzamt arbeitet mit standardisierten Daten aus Bodenrichtwertinformationssystemen und pauschalen Normalherstellungskosten. Individuelle Mängel des Objekts, eine ungünstige Lage innerhalb eines Grundstücks oder ein sanierungsbedürftiger Zustand fließen dabei oft nicht ausreichend ein. Das führt systematisch zu überhöhten Wertansätzen.
Wann ein Gegengutachten sinnvoll ist
Steuerpflichtige haben das Recht, dem Finanzamt einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Dafür brauchen sie ein Verkehrswertgutachten, das von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem nach DIN EN ISO 17024 zertifizierten Gutachter erstellt wurde. Ein solches Gutachten kostet je nach Objekt zwischen 1.500 und 5.000 Euro, kann aber deutlich mehr sparen.
Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in einer B-Lage in Frankfurt wird vom Finanzamt auf 980.000 Euro taxiert. Ein unabhängiger Gutachter stellt aufgrund von Leerstand, veralteter Heizungsanlage und schlechtem Grundriss einen Verkehrswert von 790.000 Euro fest. Bei einem Erbschaftsteuersatz von 19 Prozent in Steuerklasse I ergibt das eine Differenz von rund 36.100 Euro zugunsten des Erben. Das Gutachtenhonorar ist da schnell amortisiert.
Wie genau der Verkehrswert im Erbfall ermittelt wird und welche Konsequenzen eine falsche Bewertung hat, beschreiben Fachbeiträge wie dieser zum Thema erbschaftssteuer immobilien verkehrswert detailliert aus der Gutachter-Perspektive.
Fristen und Verfahren im Überblick
Nach dem Tod des Erblassers müssen Erben die Erbschaft innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzeigen. Das Finanzamt fordert danach in der Regel eine Steuererklärung an, für die eine Frist von mindestens einem Monat gilt. Diese Frist kann auf Antrag verlängert werden, was bei komplexen Immobilienbewertungen sinnvoll ist.
Wer ein Gegengutachten einreichen möchte, sollte das noch vor dem Erlass des Steuerbescheids tun. Nach Erlass bleibt nur noch der Einspruch, der innerhalb eines Monats eingelegt werden muss. Im Einspruchsverfahren kann das Gutachten dann nachgereicht werden. Das Finanzamt ist grundsätzlich verpflichtet, einen niedrigeren nachgewiesenen Wert anzuerkennen, solange das Gutachten methodisch korrekt erstellt wurde.
Typische Fristen im Überblick
| Ereignis | Frist |
|---|---|
| Anzeige der Erbschaft beim Finanzamt | 3 Monate nach Kenntnis |
| Abgabe der Erbschaftsteuererklärung | mindestens 1 Monat (verlängerbar) |
| Einspruch gegen Steuerbescheid | 1 Monat nach Bekanntgabe |
| Klage beim Finanzgericht nach Einspruch | 1 Monat nach Einspruchsentscheidung |
Welche Faktoren den Verkehrswert drücken können
Ein guter Gutachter kennt die Stellschrauben, die den Wert einer Immobilie unter den steuerlichen Standardansatz drücken können. Dazu gehören:
- Bestehende Nießbrauch- oder Wohnrechte, die den Verkehrspreis mindern
- Erheblicher Instandhaltungsrückstau, zum Beispiel ein Dach, das in den nächsten fünf Jahren erneuert werden muss
- Lage in einem Bereich mit sinkenden Mietpreisen oder hohem Leerstand
- Altlasten im Boden oder Schadstoffe im Gebäude (Asbest, PCB)
- Erschließungsmängel oder fehlende Baugenehmigungen für Anbauten
Keiner dieser Faktoren fließt automatisch in die Berechnung des Finanzamts ein. Sie müssen aktiv geltend gemacht und belegt werden. Ein Sachverständigengutachten, das diese Punkte sorgfältig dokumentiert, ist dabei deutlich mehr wert als eine formlose Eigeneinschätzung.
Schenkung unter Lebenden: Dieselben Regeln, andere Dynamik
Was für den Erbfall gilt, gilt ebenso für Schenkungen. Wer einem Kind eine Wohnung überträgt, löst damit Schenkungsteuer aus, sofern der Wert den Freibetrag von 400.000 Euro übersteigt. Dieser Freibetrag gilt alle zehn Jahre neu. Wer also eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 550.000 Euro überträgt, muss auf 150.000 Euro Schenkungsteuer zahlen.
Auch hier gilt: Der Wert ist nicht fix. Wer eine Wohnung mit eingetragenem Nießbrauchrecht überträgt, reduziert den steuerpflichtigen Wert erheblich. Der Nießbrauch wird nach versicherungsmathematischen Tabellen bewertet und vom Verkehrswert abgezogen. Bei einem 65-jährigen Schenkenden und einer monatlichen Nutzung im Wert von 1.200 Euro kann das den steuerpflichtigen Betrag um mehrere Zehntausend Euro senken.
Fazit: Der Verkehrswert fürs Finanzamt ist keine reine Formalität. Er ist der Ausgangspunkt für eine Steuerberechnung, die im Zweifelsfall fünfstellige Beträge bewegt. Wer hier auf die Standardbewertung des Finanzamts vertraut, ohne zu prüfen, ob ein niedrigerer Wert nachweisbar ist, verschenkt bares Geld.
