Erbfall und Wohnung: Was jetzt mit der Immobilie passiert

Der Tod eines Angehörigen wirft neben dem persönlichen Schmerz rasch praktische Fragen auf. Eine davon betrifft fast immer die Wohnung oder das Haus des Verstorbenen. Wer übernimmt die Immobilie? Wer zahlt laufende Kosten weiter? Was passiert mit dem Inventar? Und wie lange dauert das alles? Die Antworten hängen von mehreren Faktoren ab, unter anderem davon, ob ein Testament vorhanden ist, wie viele Erben beteiligt sind und in welchem Zustand Wohnung oder Haus sich befinden.

Das Verlassenschaftsverfahren als Ausgangspunkt

In Österreich regelt das sogenannte Verlassenschaftsverfahren den gesamten Nachlass nach einem Todesfall. Das Bezirksgericht leitet es ein, sobald der Tod gemeldet wird. Ein Gerichtskommissär, in der Regel ein Notar, nimmt den Nachlass auf und klärt, wer als Erbe in Frage kommt. Erst wenn das Verfahren abgeschlossen ist und die Einantwortung erfolgt, gehen Eigentümerrechte an den oder die Erben über. In Deutschland läuft das ähnlich über das Nachlassgericht und den Erbschein.

Wichtig zu verstehen: Bis zur formellen Einantwortung gehört die Wohnung rechtlich zur Verlassenschaft, also dem noch nicht übertragenen Nachlass. Erben dürfen das Objekt in dieser Phase zwar betreten und sichern, aber nicht einfach verkaufen oder grundlegende Veränderungen vornehmen. Das Verfahren dauert je nach Komplexität zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten. Bei strittigen Erbschaften oder unklarer Testamentslage kann es sich auf über ein Jahr ziehen.

Wer zahlt Miete, Betriebskosten und Hypothek weiter?

Laufende Kosten fallen unabhängig vom Verfahrensstand an. Bei einer Mietwohnung läuft der Mietvertrag zunächst weiter. Erben treten in der Regel automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein, wenn sie im gemeinsamen Haushalt gelebt haben. Andernfalls hat der Vermieter das Recht, den Vertrag zu kündigen oder neu zu verhandeln. Mietzahlungen müssen trotzdem pünktlich geleistet werden, sonst droht Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus mit laufendem Kredit gilt: Die Bank wird nicht automatisch informiert und bucht weiter ab. Erben haften für Schulden des Verstorbenen nur bis zur Höhe des ererbten Vermögens, wenn sie die Erbschaft mit Vorbehalt annehmen. Die sogenannte bedingte Erbserklärung schützt davor, privat für Schulden einspringen zu müssen. Trotzdem müssen Hypothekenraten bedient werden, um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.

Das Inventar: Räumung ist aufwendiger als gedacht

Ein oft unterschätzter Aspekt ist der Inhalt der Wohnung. Jahrzehnte an Möbeln, Kleidung, Akten, Hausrat und persönlichen Gegenständen müssen gesichtet, bewertet und entfernt werden. Das kostet Zeit und oft auch emotionale Kraft. Wer die Wohnung schnell weitergeben oder verkaufen will, steht vor einer logistischen Aufgabe.

Professionelle Dienstleister übernehmen diese Arbeit vollständig. Sie sortieren verwertbare Gegenstände aus, koordinieren Sperrmüll und hinterlassen die Wohnung besenrein. Wer das in Wien organisieren muss, findet etwa über Anbieter für Verlassenschaftsräumung in Wien entsprechende Unterstützung, die auf genau diese Situation spezialisiert ist. Die Kosten für eine vollständige Wohnungsräumung bewegen sich je nach Größe und Füllgrad zwischen 500 und mehreren tausend Euro. Diese Ausgaben können in der Regel aus dem Nachlass gedeckt werden, bevor das Erbe aufgeteilt wird.

Mehrere Erben, eine Immobilie: Die Erbengemeinschaft

Besonders kompliziert wird es, wenn mehrere Personen erben. Eine Immobilie lässt sich nicht einfach dritteln oder vierteln. Erbengemeinschaften müssen sich einigen, was mit dem Objekt passieren soll. Die drei häufigsten Lösungen sind:

• Verkauf: Die Immobilie wird veräußert, der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt. Das ist die unkomplizierteste Variante, setzt aber Einigkeit voraus.
• Übernahme durch einen Erben: Ein Miterbe übernimmt die Immobilie vollständig und zahlt die anderen aus. Dafür muss ein Verkehrswert ermittelt werden, in der Regel durch ein Sachverständigengutachten.
• Vermietung: Die Erbengemeinschaft behält die Immobilie gemeinsam und vermietet sie. Mieteinnahmen werden entsprechend aufgeteilt. Das funktioniert nur, wenn alle Beteiligten langfristig kooperieren wollen.

Können sich Erben nicht einigen, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Ein Gericht ordnet dann den Zwangsverkauf an. Das Ergebnis ist für alle Beteiligten meist schlechter als ein freier Verkauf, weil Immobilien in Zwangsversteigerungen häufig unter Marktwert gehen.

Grundbuch und Steuer: Was viele vergessen

Nach der Einantwortung muss das Eigentumsrecht im Grundbuch umgeschrieben werden. In Österreich ist diese Eintragung gebührenpflichtig. Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt 1,1 Prozent des Immobilienwerts. Hinzu kommen Notarkosten. In Deutschland fallen Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer je nach Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen unterschiedlich hoch aus. Ehegatten und Kinder haben in Deutschland Freibeträge von 500.000 Euro beziehungsweise 400.000 Euro pro Elternteil.

Wer die geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall verkauft und sie nicht selbst bewohnt hat, muss in Deutschland auf den Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Das ist ein Detail, das bei der Entscheidung für oder gegen einen schnellen Verkauf eine Rolle spielen kann. Steuerberater und Notare können hier konkrete Zahlen liefern.

Fristen nicht versäumen

Für die Annahme oder Ausschlagung einer Erbschaft gelten gesetzliche Fristen. In Deutschland beträgt die Ausschlagungsfrist sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls, bei ausländischem Wohnsitz des Erben sechs Monate. In Österreich gibt es keine starre Frist, aber das Gericht setzt im Verlassenschaftsverfahren Fristen für die Erbserklärung. Wer diese versäumt, riskiert, dass ihm Rechte aberkannt werden.

Gerade bei überschuldeten Nachlässen ist schnelles Handeln wichtig. Wer erbt, ohne die finanzielle Lage des Verstorbenen zu kennen, sollte zunächst alle Unterlagen sichten: Kontoauszüge, Kreditverträge, Hypothekenurkunden, Mietverträge. Erst dann lässt sich realistisch einschätzen, ob die Erbschaft per Saldo ein Plus oder ein Minus ist.

Praktische Sofortmaßnahmen nach dem Todesfall

Unabhängig davon, wie das Verfahren ausgeht, gibt es Dinge, die unmittelbar nach dem Todesfall erledigt werden sollten. Dazu gehört das Sichern der Wohnung, also Schlösser prüfen, Fenster schließen, Heizung auf Frostschutz stellen. Verderbliche Lebensmittel müssen entfernt werden. Haustiere brauchen sofort eine Lösung. Laufende Abonnements und Verträge sollten gekündigt werden, sobald das rechtlich möglich ist.

Wer einen klaren Kopf bewahrt und die Schritte strukturiert angeht, kann vermeiden, dass aus einem ohnehin schwierigen Moment auch noch ein finanzielles oder rechtliches Problem wird. Der Nachlass einer Immobilie ist komplex, aber mit den richtigen Ansprechpartnern und etwas Geduld lösbar.