Wer in Deutschland Grundbesitz hält oder ein Unternehmen betreibt, kommt an vier Begriffen kaum vorbei: Grundsteuer A, Grundsteuer B, Grundsteuer C und Gewerbesteuer. Alle vier zählen zu den sogenannten Realsteuern, also Steuern, die an einen Gegenstand anknüpfen und nicht an die persönliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen. Trotzdem werden sie im Alltag häufig durcheinander geworfen oder schlicht ignoriert, bis der Steuerbescheid ins Haus flattert.
Was sind Realsteuern überhaupt?
Realsteuern werden vom Finanzamt festgesetzt und von den Gemeinden erhoben. Das Besondere: Die Gemeinden dürfen durch sogenannte Hebesätze selbst bestimmen, wie hoch die tatsächliche Steuerlast ausfällt. Ein Hebesatz von 400 Prozent bedeutet, dass die Gemeinde das Vierfache des vom Finanzamt errechneten Steuermessbetrags kassiert. In München lag der Hebesatz der Grundsteuer B zuletzt bei 535 Prozent, in manchen strukturschwachen Gemeinden in Nordrhein-Westfalen teils über 900 Prozent. Das erklärt, warum zwei baugleiche Häuser in unterschiedlichen Kommunen zu völlig verschiedenen Jahressteuern führen können.
Die rechtliche Grundlage für Grundsteuer und Gewerbesteuer findet sich im Grundsteuergesetz, das seit der Reform von 2019 schrittweise durch neue Landesgesetze ergänzt oder ersetzt wird. Mehrere Bundesländer, darunter Bayern, Baden-Württemberg und Hamburg, haben von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Berechnungsmodelle eingeführt.
Grundsteuer A: Land- und Forstwirtschaft
Die Grundsteuer A trifft Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Das „A“ steht für agrarisch. Besteuert werden Ackerflächen, Wiesen, Wälder, Weinberge und ähnliche Nutzungen. Für einen Ackerbaubetrieb mit 50 Hektar in Brandenburg ergibt sich nach dem neuen Bundesmodell ein Grundsteuerwert auf Basis von Ertragswerten, der deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Die Grundsteuer A ist in ländlichen Regionen für Gemeinden eine relevante Einnahmequelle, macht aber bundesweit nur einen kleinen Teil des gesamten Grundsteueraufkommens aus. 2022 lagen die Einnahmen aus Grundsteuer A bei rund 385 Millionen Euro, verglichen mit über 14 Milliarden Euro aus Grundsteuer B.
Grundsteuer B: Bebaute und unbebaute Grundstücke
Die Grundsteuer B ist die für die meisten Eigentümer relevante Variante. Sie gilt für alle Grundstücke, die nicht ausschließlich land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, also für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und auch für unbebaute Baugrundstücke. Seit dem 1. Januar 2025 gelten in allen Bundesländern neue Bemessungsgrundlagen, die aus der Grundsteuerreform von 2019 resultieren. Wer einen Grundsteuerbescheid nach altem Recht mit einem neuen vergleicht, wird teils erhebliche Unterschiede feststellen, die nicht zwingend auf eine höhere Steuerlast hindeuten, sondern auf die neue Berechnungsmethode.
Die Berechnung folgt einem dreistufigen Schema: Grundsteuerwert (festgesetzt vom Finanzamt) multipliziert mit der Steuermesszahl ergibt den Steuermessbetrag. Dieser wird mit dem gemeindlichen Hebesatz multipliziert und ergibt die zu zahlende Grundsteuer. Für ein Einfamilienhaus mit einem Grundsteuerwert von 200.000 Euro, einer Steuermesszahl von 0,31 Promille und einem Hebesatz von 450 Prozent ergibt sich: 200.000 x 0,00031 x 4,5 = 279 Euro pro Jahr.
Einen strukturierten Überblick über die kommunalen Hebesätze quer durch alle Bundesländer bieten spezialisierte Datenquellen. So lassen sich die Realsteuern in Deutschland regional vergleichen und einordnen, was vor allem bei Standortentscheidungen für Unternehmen oder beim Immobilienkauf hilfreich ist.
Grundsteuer C: Das Instrument gegen Bodenspekulation
Die Grundsteuer C ist die jüngste der drei Varianten und seit 2025 bundesweit anwendbar. Sie ermöglicht Gemeinden, auf baureife, aber unbebaute Grundstücke einen gesonderten und höheren Hebesatz anzuwenden als auf bebaute Grundstücke. Ziel ist es, Eigentümer davon abzuhalten, innerstädtische Baugrundstücke jahrelang brachliegen zu lassen und auf steigende Bodenpreise zu spekulieren.
Ob ein Grundstück als baureif gilt, entscheidet sich nach dem Bauplanungsrecht, also ob Baurecht nach Bebauungsplan oder nach Paragraph 34 Baugesetzbuch vorliegt. In der Praxis haben bislang nur wenige Gemeinden die Grundsteuer C eingeführt, weil der Verwaltungsaufwand hoch und die politische Debatte darüber noch nicht abgeschlossen ist. Kommunen wie Köln prüfen den Einsatz, während andere Städte abwarten, welche Erfahrungen Vorreiterkommunen sammeln.
Gewerbesteuer: Die wichtigste Gemeindesteuer
Die Gewerbesteuer ist keine Grundsteuer, gehört aber ebenfalls zu den Realsteuern und ist für Gemeinden die bedeutendste Einnahmequelle. 2023 lagen die Gewerbesteuereinnahmen bundesweit bei rund 69 Milliarden Euro. Steuerpflichtig sind Gewerbebetriebe, also Kapitalgesellschaften generell und Personenunternehmen, sofern sie ein Gewerbe betreiben. Freiberufler wie Ärzte, Architekten oder Anwälte sind dagegen nicht gewerbesteuerpflichtig.
Bemessungsgrundlage ist der Gewerbeertrag, der aus dem steuerlichen Gewinn abgeleitet wird. Verschiedene Hinzurechnungen und Kürzungen modifizieren den Gewinn, bevor der einheitliche Steuermessbetrag von 3,5 Prozent angewendet wird. Der Hebesatz der Gemeinde bestimmt dann die tatsächliche Last. Frankfurt am Main erhob zuletzt einen Hebesatz von 460 Prozent, was zu einer effektiven Gewerbesteuerbelastung von 16,1 Prozent des Gewerbeertrags führt. Für Personengesellschaften gibt es einen Freibetrag von 24.500 Euro.
- Hinzurechnungen: Teile von Zinsen, Mieten und Leasingraten werden dem Gewerbeertrag hinzugerechnet, auch wenn sie den Gewinn gemindert haben.
- Kürzungen: Gewinne aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes und bestimmte Dividenden können gekürzt werden.
- Anrechnung: Einzelunternehmer und Personengesellschafter können die Gewerbesteuer teilweise auf die Einkommensteuer anrechnen lassen.
Wie Kommunen die Hebesätze einsetzen
Die Gestaltungsfreiheit bei den Hebesätzen führt zu erheblichen Unterschieden. Gemeinden nutzen niedrige Gewerbesteuerhebesätze als Standortfaktor, um Unternehmen anzulocken. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht regelmäßig Daten zu kommunalen Steuereinnahmen, die zeigen, wie stark die Spreizung zwischen wirtschaftsstarken und wirtschaftsschwachen Regionen ausgeprägt ist. Gemeinden unter 20.000 Einwohnern in Bayern weisen teils Gewerbesteuerhebesätze unter 300 Prozent auf, während Großstädte selten unter 400 Prozent liegen.
Für Unternehmen, die über eine Verlagerung des Firmensitzes nachdenken, und für Privatpersonen, die eine Immobilie kaufen oder vermieten wollen, lohnt sich ein genauer Blick auf die lokalen Hebesätze. Die Unterschiede sind groß genug, um Renditeprojektionen oder Gewinnplanungen spürbar zu verändern. Wer die Steuerbelastung am Standort verstehen will, sollte nicht nur auf den Steuersatz schauen, sondern auch auf die Bemessungsgrundlage, die von Bundesland zu Bundesland abweichen kann.
Grundsteuer und Gewerbesteuer sind kein Randthema der Steuerplanung, sondern zentrale Parameter für jeden, der Grundbesitz hält oder ein Unternehmen führt. Die Reform der Grundsteuer bringt mehr Transparenz, aber auch neue Komplexität. Wer die Mechanismen kennt, ist in der Lage, Bescheide zu prüfen, Fehler zu erkennen und informierte Entscheidungen zu treffen.
