Die gesetzliche Rente wird für viele Menschen nicht reichen. Das Rentenniveau liegt laut Angaben der Deutschen Rentenversicherung aktuell bei rund 48 Prozent des letzten Nettoeinkommens und soll bis 2030 auf diesem Niveau gehalten werden. Wer heute 45 Jahre alt ist und 3.500 Euro netto verdient, kann mit einer gesetzlichen Rente von etwa 1.680 Euro rechnen. Ob das ausreicht, hängt stark vom eigenen Lebensstandard ab. Für viele tut es das nicht. Deshalb schauen sich immer mehr Anleger nach Alternativen um, und dabei landen sie früher oder später bei Immobilien.
Warum das Zinsumfeld Immobilien weiterhin attraktiv macht
Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen zwar seit 2022 wieder angehoben, doch das historisch gesehen immer noch moderate Zinsniveau verändert die Logik der Immobilienanlage nicht grundlegend. Festgeld bringt derzeit bei vielen Banken zwischen 2,5 und 3,5 Prozent pro Jahr. Wer dagegen eine Eigentumswohnung vermietet, erzielt je nach Lage eine Bruttomietrendite von 3 bis über 5 Prozent. Entscheidend ist dabei der Hebeleffekt: Mit Fremdkapital lässt sich die Eigenkapitalrendite deutlich steigern, sofern der Zinssatz für das Darlehen unter der Gesamtrendite des Objekts liegt.
Ein konkretes Beispiel: Eine Wohnung kostet 300.000 Euro, erzielt 12.000 Euro Jahresmiete (4 Prozent Bruttomietrendite) und wird zu 70 Prozent über ein Darlehen zu 3,8 Prozent finanziert. Der Zinsdienst beträgt dann 7.980 Euro pro Jahr, der Rest verbleibt als Ertrag auf das eingesetzte Eigenkapital von 90.000 Euro. Zusätzlich baut der Anleger über die Tilgung Eigenkapital auf und profitiert von möglicher Wertsteigerung.
Standortwahl entscheidet über Rendite und Sicherheit
Der Kaufpreis allein sagt wenig aus. Was zählt, ist das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Miete, also der sogenannte Vervielfältiger. In München liegt dieser Faktor aktuell bei über 30, was einer Bruttomietrendite von unter 3,3 Prozent entspricht. In mittelgroßen Städten wie Leipzig, Magdeburg oder Wuppertal sind Faktoren zwischen 18 und 22 keine Seltenheit, was Renditen von 4,5 bis 5,5 Prozent ermöglicht.
Wer regionale Märkte nicht selbst einschätzen kann, sollte sich professionelle Unterstützung holen. Ein erfahrener Immobilienmakler Düsseldorf kennt nicht nur aktuelle Angebote, sondern kann auch einschätzen, welche Lagen langfristig nachgefragter bleiben und wo Leerstände drohen. Dieses lokale Marktwissen ist schwer zu ersetzen, gerade für Käufer, die nicht vor Ort wohnen.
Neben der Rendite spielt die demografische Entwicklung eine zentrale Rolle. Städte mit wachsender Bevölkerung, einer jungen Altersstruktur und stabilen Arbeitgebern bieten mehr Planungssicherheit. Schrumpfende Städte hingegen können kurzfristig hohe Renditen versprechen, während das Leerstandsrisiko strukturell steigt.
Eigennutzung oder Vermietung: Zwei unterschiedliche Strategien
Manche Anleger kaufen eine Wohnung, vermieten sie zunächst und ziehen im Rentenalter selbst ein. Andere halten das Objekt dauerhaft als Einkommensquelle und finanzieren die Miete ihrer eigenen Wohnung aus den Mieteinnahmen. Beide Ansätze sind sinnvoll, verfolgen aber unterschiedliche Ziele.
- Eigennutzung ab Renteneintritt: Wegfall der Mietzahlung, keine Mieteinnahmen, dafür mietfreies Wohnen als Kostenersparnis
- Dauervermietung: Regelmäßige Einnahmen auch im Alter, aber Verwaltungsaufwand und Mieterwechsel bleiben ein Thema
- Kombination: Kauf eines Mehrfamilienhauses, Eigennutzung einer Einheit, Vermietung der restlichen Wohnungen
Steuerlich unterscheiden sich die Strategien erheblich. Bei vermieteten Objekten können Abschreibungen (AfA), Zinsen und Verwaltungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt das, dafür bleibt ein möglicher Verkaufsgewinn nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei.
Finanzierungsfehler, die Anleger teuer zu stehen kommen
Zu geringe Tilgung ist ein klassischer Fehler. Wer nur 1 Prozent pro Jahr tilgt, zahlt bei einem Darlehen über 210.000 Euro und einem Zinssatz von 3,8 Prozent nach zehn Jahren noch rund 189.000 Euro Restschuld. Bei einer Tilgung von 3 Prozent wäre die Restschuld auf etwa 152.000 Euro gesunken. Der Unterschied ist beträchtlich, besonders wenn die Zinsbindung ausläuft und eine Anschlussfinanzierung zu möglicherweise höheren Konditionen nötig wird.
Ebenfalls unterschätzt werden Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notarkosten (etwa 1,5 bis 2 Prozent) und eventuelle Maklergebühren summieren sich schnell auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Beträge stehen nicht zur Tilgung zur Verfügung und müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.
Risiken nicht ausblenden
Immobilien gelten als sicher, sind es aber nicht bedingungslos. Mietausfälle, Leerstand, unerwartete Instandhaltungskosten oder sinkende Kaufpreise in strukturschwachen Regionen können die Kalkulation kippen. Wer nur eine Immobilie besitzt, hat keine Streuung. Ein Mieter, der nicht zahlt, kann die gesamte Altersvorsorge ins Wanken bringen.
Empfehlenswert ist deshalb eine Liquiditätsreserve von mindestens drei bis sechs Monatsmieten pro Objekt. Zusätzlich sollte das Instandhaltungsbudget nach dem Alter des Gebäudes kalkuliert werden. Für ein Haus aus den 1970er Jahren gelten andere Rücklagenempfehlungen als für einen Neubau aus dem Jahr 2020.
| Baujahr | Empfohlene Instandhaltungsrücklage (pro m²/Jahr) |
|---|---|
| vor 1970 | 15 bis 20 Euro |
| 1970 bis 2000 | 10 bis 15 Euro |
| nach 2000 | 6 bis 10 Euro |
Fazit: Immobilien können funktionieren, aber nicht automatisch
Eine Immobilie kaufen und darauf vertrauen, dass alles gut geht, ist keine Strategie. Was funktioniert, ist ein klar kalkulierter Kauf an einem Standort mit stabiler Nachfrage, eine solide Finanzierung mit ausreichend Tilgung und einer realistischen Einschätzung der laufenden Kosten. Wer das beherzigt, kann mit Immobilien eine Altersvorsorge aufbauen, die weder von Aktienmarkt-Schwankungen noch von Niedrigzinsen auf Sparkonten abhängig ist. Wer hingegen ohne Vorbereitung kauft, riskiert, im Alter mehr Probleme als Einnahmen zu haben.
